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Articolo del 01/09/2009

Tratto da Gestire n° 66-67
IL FUTURO DELL'UFFICIO? BUONO E INTELLIGENTE - Intervista ad Assoimmobiliare

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Il presidente di Assoimmobilare, Gualtiero Tamburini, giudica le prospettive del settore immobiliare dopo la crisi: "Il crollo nasce da un problema di fiducia, ma anche il ricorso a nuove tecnologie che favoriscano il risparmio energetico favorirà il rilancio. Il telelavoro non cancellerà le grandi strutture aziendali. Che però troveranno posto in edifici sempre più evoluti"

La crisi che sta investendo l’economia mondiale non ha mancato di avere un impatto anche sul settore immobiliare. Per conoscere meglio l’attuale situazione e vedere cosa riserva il futuro, in particolare al settore degli edifici ad uso ufficio, ci siamo rivolti al Presidente di Assoimmobiliare Gualtiero Tamburini.
Quali sono stati i trend principali che hanno caratterizzato lo sviluppo del settore immobiliare nell’ultima decade e quali saranno le evoluzioni future?
Gli ultimi 10 anni sono stati quelli del “ciclo immobiliare più lungo” caratterizzato, a livello mondiale, non solo da prezzi e valori immobiliari crescenti, ma anche da un forte cambiamento tecnologico ed organizzativo che ha investito tutta l’industria immobiliare.
Quali sono stati i fattori principali che hanno causato l’attuale situazione di crisi del settore e su quali leve bisognerà agire per rilanciarlo?
Il collasso dei mercati finanziari è stata la causa scatenante della crisi attuale, un collasso innescato da un’ondata di sfiducia sulla liquidabilità dei nuovi strumenti finanziari. Fra questi nuovi strumenti finanziari, quelli originati da immobili (i famosi mutui subprime) hanno avuto un ruolo importante, specie dal punto di vista psicologico. Il punto di svolta, quando la crisi è divenuta più forte, è stato il fallimento di Lehman Brothers a metà settembre 2008. La conseguenza principale è stata che, in generale, gli investitori si sono ritirati, preferendo restare liquidi, in attesa che si stabilizzassero i mercati finanziari. Il rilancio dell’economia, e quindi anche del settore immobiliare, passerà per una riconquistata fiducia nella stabilità dei mercati finanziari. Naturalmente una politica industriale di sostegno all’edilizia potrebbe essere un importante fattore di anticipazione della ripresa del settore immobiliare.
Quale ruolo giocano gli edifici ad uso ufficio all’interno del settore immobiliare? Ad esempio, quale percentuale del mercato occupano e quali tipi di investimento attirano?
A giudicare dai numeri ufficiali rivestono un ruolo minuscolo rispetto ai numeri della casa. Ad esempio, secondo gli ultimi dati catastali diffusi dall’Agenzia del Territorio, gli uffici (terziario) compravenduti nel primo trimestre del 2009 sono stati 3.449 contro 135.872 abitazioni, ovvero solo un esiguo 3% del totale. Peraltro il dato va letto con cautela in quanto si deve considerare che molte unità immobiliari censite come abitazioni sono poi utilizzate come uffici (ma è anche vero il contrario) e che la dimensione del comparto è anche misurabile oltre che col dato di flusso (compravendite) con quello di stock e qui probabilmente il peso degli uffici potrebbe essere superiore. Inoltre il ruolo degli uffici, se ci riferiamo al segmento degli investitori istituzionali, è dominante. Se ad esempio guardiamo agli investimenti dei fondi immobiliari, su circa 35 miliardi investiti, più del 50% è costituito da uffici, quasi esclusivamente del tipo cielo-terra.
All’atto di costruire nuovi edifici, quale peso ha realmente il tema del risparmio energetico e in quale misura vengono effettivamente implementati tutti quei sistemi e accorgimenti in grado di ridurre l’impatto ambientale dell’immobile?
Da anni i nuovi edifici, in virtù delle normative che si sono andate producendo, tendono a essere realizzati con migliori prestazioni energetiche. Con gli ultimi provvedimenti i vantaggi fiscali connessi a interventi di risparmio energetico si sono ulteriormente accresciuti. Tuttavia non è solo dal calcolo della convenienza economica che deriva il nuovo orientamento della produzione ma pure dallo stimolo proveniente dalla domanda che, anche per il diffondersi di una maggiore sensibilità ambientale, è sempre più attenta alla “classe” energetica dell’edificio. In sostanza, la qualità energetica è un importante fattore di marketing sia per il costruttore che per il locatore.
Sempre dal punto di vista del risparmio energetico e del rispetto ambientale, quali sono al momento le idee e i concetti più innovativi che caratterizzano il settore degli edifici ad uso ufficio?
L’utilizzo di fonti rinnovabili è una chiave importante per stimolare la domanda. Pannelli fotovoltaici, scambiatori, eolico, ecc., trovano sempre più applicazioni anche in interventi rivolti al singolo edificio e, guardando al rispetto ambientale, non solo il “verde” può essere utilizzato in chiave energetica ma anche, assieme a nuovi materiali e tecnologie, per migliorare le prestazioni e ridurre le emissioni nocive.
I Facility Manager hanno il compito di individuare gli edifici che meglio si adattano alle esigenze della loro azienda, ruolo che li rende un fattore nel quadro della domanda per il mercato immobiliare. Ai Facility Manager in questo momento è richiesto di rendere variabili i costi e contenerli nella maniera più rigorosa possibile. Come il settore immobiliare può venire incontro a queste esigenze? Crede sia possibile realizzare, ad esempio, una soluzione che preveda un affitto che varia in base all’effettivo spazio occupato dall’azienda? Una modalità contrattuale di questo tipo potrebbe dare variabilità ad una voce di costo che ha un peso rilevante sul budget del Facility Manager, rendendo le aziende molto più flessibili e fornendo loro un apporto decisivo per uscire da una situazione di crisi. Pensa che il mercato immobiliare sia pronto a compiere passi in questa direzione? Il mercato immobiliare, come tutti i mercati, trova conveniente soddisfare la domanda e oggi è pensabile che, grazie anche ai nuovi modelli organizzativi del Facility, sarà possibile andare nella direzione della variabilizzazione dei costi. A ben guardare il Fondo Immobili Pubblici (FIP), costituito un paio d’anni fa e gestito dalla Finnat, prevede qualcosa di simile dato che contrattualmente prevede che l’inquilino – ovvero la Pubblica Amministrazione e per essa il Ministero dell’Economia – liberi nel tempo alcuni degli spazi occupati e riduca contestualmente il monte fitti corrisposto alla società di gestione che immetterà sul mercato gli immobili che si renderanno liberi.
Nei prossimi dieci anni come si modificheranno gli edifici ad uso ufficio? Quelli costruiti secondo un modello tradizionale sono destinati a scomparire? Si registrerà un incremento nella creazione e nello sfruttamento dei centri direzionali multi-tenant? Lo sviluppo tecnologico porterà davvero a concretizzare un quadro che da molti anni si prevede: un’attività lavorativa che si svolgerà in diversi luoghi (casa, alberghi, cafè) portando quindi al forte ridimensionamento o alla scomparsa del tradizionale edificio ad uso ufficio?
La tendenza odierna sembra essere quella dell’arricchimento tecnologico degli edifici, quella che consentirà di avere “edifici intelligenti”. Accanto a questa tendenza credo che continueranno ad agire le forze classiche della domanda: qualità e localizzazione. Quanto poi alla scomparsa o al ridimensionamento degli uffici, come oggi li conosciamo, penso che l’aspetto relazionale- personale difficilmente potrà venire meno e che, quindi, così come telefonia e internet non hanno fatto scomparire la necessità di incontrarsi - anzi essa si è enfatizzata come dimostra il fiorire dei centri congressi - anche gli uffici continueranno a essere, nelle società postindustriali e terziarie, i luoghi di lavoro privilegiati
 

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