HIGH-RISE BUILDING e FM: l’esperienza di CBRE Global Workplace Solutions
Data di pubblicazione: 15 MAR 2021
Il Facility Management è una pratica consolidata nata dalla necessità di supportare la proprietà e gli utilizzatori di un immobile nella gestione ed erogazione dei servizi tecnici e dei servizi alle persone connessi all’utilizzo dell’edificio stesso.
Anche in Italia, si è assistito alla costruzione di un numero sempre crescente di edifici direzionali moderni e complessi, basti pensare alla creazione del nuovo Central Business District di Porta Nuova a Milano e dell’onda di rigenerazione che ne è scaturita di conseguenza nelle aree limitrofe. Edifici multi Tenant di proprietà di investitori istituzionali generano aspettative più alte nella domanda di servizi operativi e gestionali sull’immobile.
Primi per complessità tecnica e costruttiva, si trovano gli high-rise building, i grattacieli di cui si stanno popolando le città, prima tra tutte Milano che ospita, nell’ordine, le tre torri più alte nello skyline nazionale. Nel caso di edifici sviluppati in altezza, la verticalità dell’immobile e la compresenza di funzioni ed utilizzatori diversificati all’interno dell’edificio comportano sfide rilevanti nella gestione efficiente di una torre.
Quali sono le peculiarità dei servizi di Facility Management in edifici a torre?
CBRE GWS è responsabile dell’erogazione di servizi tecnici delle Torri: Intesa Sanpaolo di Torino e della Torre Generali (Hadid) nel cuore di City Life a Milano, sulla base della nostra esperienza possiamo affermare che, oltre a trattarsi di edifici iconici, per la loro gestione è necessario tenere in considerazione delle sfide derivanti da due diverse dimensioni, verticalità e orizzontalità.
Un malfunzionamento dell’impianto di sollevamento, sul singolo piano, può mettere a rischio il funzionamento dell’intero edificio, creando disagi, disservizi e rischi per gli utenti.
Se analizziamo gli elementi di maggiore impatto sulla componente verticale di qualsiasi high-rise building, dobbiamo considerare:
- L’accessibilità interna: impattata dalla limitata presenza di infrastrutture che consentono la rapida
- movimentazione di merci e persone lungo l’asse verticale del building;
- La complessità impiantistica: la forte verticalità del building costringe gli impianti ad essere soggetti a pressioni e voltaggi molto più elevati di un edificio basso, per distribuire elettricità, fluidi e far funzionare elementi meccanici in altezza;
- Gestione del rischio: poiché qualsiasi malfunzionamento o disservizio ha ripercussioni a scalare su tutto l’edificio e sui suoi utenti, è necessaria una risposta tempestiva da parte della struttura operativa e gestionale del building onde evitare di isolare intere sezioni di immobile nelle emergenze.
Per quanto riguarda invece la componente orizzontale, l’esperienza di CBRE GWS su questi edifici ci porta a considerare:
- Compresenza di diverse tipologie di utilizzatori e Clienti: Gli edifici a torre, date le loro dimensioni, sono spesso coabitati da utilizzatori diversi; questa diversità può risultare in Tenant diversi o gruppi diversi all’interno della stessa Corporate (es. funzioni di front, back office, top management, personale operativo) generando ciascuno esigenze di servizio differenti;
- Compresenza di diverse tipologie di usi: gli edifici a torre sono caratterizzati molto spesso da vertical-mixed use, come ristoranti, negozi, palestre, garage etc., ciascuno con le proprie necessità operative e gestionali.
Per gestire il rischio, la complessità operativa, contrattuale ed amministrativa di questi edifici, il Team di Delivery rappresenta un elemento fondamentale per qualsiasi modello gestionale si voglia applicare all’edificio a torre. Dal modello in-house, in cui l’utilizzatore gestisce l’operatività dell’immobile in casa al modello di Outsourced Integrated FM, in cui si delega la gestione ad un singolo operatore specializzato, come CBRE GWS.
Per edifici a torre, è importante valutare il corretto dimensionamento e l’alto livello medio di specializzazione del team tecnico che si occupa sia della manutenzione preventiva che dei possibili guasti o disservizi sugli impianti; la complessità degli stessi ed i vincoli normativi sulla loro gestione impongono un continuo aggiornamento e formazione per il personale che opera all’interno dell’edificio.
La corretta disposizione di locali tecnici e operativi in fase di progettazione è un elemento fondamentale per ottimizzare i tempi di spostamento da un piano all’altro e non compromettere la tempestività dei flussi verticali ed orizzontali delle persone. I tempi di spostamento rappresentano infatti una vera criticità per questi edifici.
Infine, la gestione di edifici così complessi non può prescindere dall’implementazione di sistemi tecnologici di gestione integrata degli stessi che permettano: alla proprietà di monitorare il corretto funzionamento e le prestazioni degli immobili, nonché la vita utile degli impianti; permettendo di pianificare nel lungo periodo gli investimenti necessari a preservare il valore dell’asset.
Altrettanta importanza ha la tecnologia per l’utilizzatore che potrebbe avere sotto la sua responsabilità contrattuale una serie di obblighi normativi legati alla sicurezza, alla manutenzione ed alla gestione dell’immobile.
È importante considerare che, in edifici sviluppati verticalmente, almeno il 50% del team manutentivo sul sito deve possedere una formazione specifica per l’esecuzione di opere manutentive a pressioni e voltaggi elevati. Questo implica che le persone coinvolte all’interno del Team debbano sostenere almeno 40 ore di formazione specifica, come ad esempio corsi per la manutenzione a pressioni e voltaggi elevati e per la gestione di sistemi di IWMS e BMS.
In aggiunta, l’esperienza di lavoro in edifici ad alta verticalizzazione facilita i livelli di coordinamento del Team nell’ottenimento dei risultati concordati. La presenza di un numero esiguo di edifici di questo tipo in Italia, rende queste figure preziose e rare sul mercato del lavoro.
Data la complessità impiantistica e strutturale degli edifici a torre, è fondamentale impostare la gestione manutentiva attraverso tecnologie che supportino il personale sul sito nella gestione quotidiana dei servizi. Ad esempio, è fondamentale che gli impianti siano costantemente (H24, 365 giorni/anno) monitorati da un sistema di supervisione presidiato H24, così da poter garantire tempi di reazione minimi in caso di malfunzionamenti.
Per la gestione integrata di questi edifici, come CBRE GWS, ci utilizziamo una piattaforma web-based di Integrated Workplace Management System (IWMS). Tali soluzioni tecnologiche sono spesso costruite ad hoc, per riflettere la specificità dell’edificio con l’obiettivo di ottimizzare la funzionalità di edifici ed impianti.
Questo tipo di strumento è fondamentale per gestire edifici complessi e per garantire ai Clienti forme di reporting accurato, con un approccio molto flessibile nei formati, contenuti e periodicità. I sistemi, sono spesso integrati con BIM ed altri tools dedicati all’edificio, ma potenzialmente anche con i sistemi contabili/amministrativi dell’utilizzatore (URP), gestiscono i dati e le funzionalità afferenti ai seguenti ambiti di attività:
- REAL ESTATE: permette una gestione pianificata di un edificio/portafoglio immobiliare, la gestione dei flussi attivi generati dai contratti e le transazioni legate alla proprietà a reddito.
- PROJECT MANAGEMENT: permette la gestione puntuale e la pianificazione dei Capex, migliorando il controllo dei progetti straordinari (civili ed impiantistici), attraverso l’integrazione della gestione delle opportunità, della programmazione e della gestione dei costi.
- WORKPLACE MANAGEMENT: aumenta la fruibilità. La vivibilità e l’appetibilità di mercato degli edifici attraverso gli strumenti di gestione dello spazio, delle prenotazioni e dei moving. Spesso dispone di strumenti CAD e BIM integrati e di processi automatizzati per la gestione sia degli spazi sia dei servizi.
- MAINTENANCE OPERATIONS: estendono la vita degli impianti e delle apparecchiature fondamentali degli edifici gestendo la manutenzione programmata e straordinaria. Grazie a sistemi di valutazione della condizione degli asset, permette di programmare con facilità gli investimenti nei processi di manutenzione e sostituzione dei beni aziendali. Nei casi più complessi beneficia dell’integrazione del sistema di gestione con soluzioni IoT applicate ai singoli impianti.
Gli alti livelli di specializzazione impattano sui costi del personale, per cui i costi associati al team tecnico operante in questi edifici è mediamente superiore di circa il 25-30% rispetto ai costi associati ad un Team che opera all’interno di edifici sviluppati in orizzontale.
Dalla nostra esperienza possiamo inoltre dire che per la gestione di un immobile sviluppato in verticale, i costi per la gestione e per l’erogazione di servizi tecnici aumenta circa del 40-45% rispetto a uffici che non superano i 5 piani. Basti pensare che il numero di persone tecnico necessario per erogazione servizi – raddoppia.
