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Qual è lo stato dell’arte fuori dal nostro Paese e dagli Stati Uniti? Come sta uscendo il nostro settore dalla grande crisi degli ultimi anni? Una panoramica fotografa opportunità e tendenze nei maggiori e più importanti mercati del mondo. Tour in sette tappe intorno al pianeta
CINA: l’alba di una nuova era
La prima attività di Facility Management registrata in Cina è, curiosamente, proprio una conferenza organizzata da IFMA nel 1997. Per quanto ben accolta dal pubblico, da allora la crescita della professione in Cina è stata lenta, registrando però una decisa impennata nell’ultimo periodo.
Il Facility Management è quindi un concetto relativamente nuovo in Cina e anche il Property Management ha iniziato a guadagnare notorietà solo dall’inizio degli anni ’90. In precedenza, infatti, i dipartimenti governativi gestivano la quasi totalità delle facility pubbliche, esistevano pochissime proprietà private degne di nota e ancor meno società di Property presenti sul mercato. Comunque, negli anni recenti, con il significativo incremento dell’attività edilizia, la creazione di un gran numero di nuove strutture, la privatizzazione del mercato del Real Estate e un significativo incremento nella valore delle proprietà, è stata posta sempre più attenzione nella cura e nella gestione appropriata degli immobili, portando alla comparsa sul mercato di sempre più società specializzate in Property Management, molte delle quali derivate dai dipartimenti governativi citati in precedenza. Eppure poche di queste società conoscono, e ancor meno comprendono, la disciplina del Facility Management. La loro attenzione è principalmente rivolta verso attività più tradizionali come la manutenzione, le pulizie, la sicurezza e la cura del verde esterno. Sono poche le società di Property che comprendono il significato e l’importanza del customer service e che sono capaci di apportare valore al portfolio dei propri clienti attraverso vere e proprie attività di Facility Management.
La crescente presenza delle multinazionali sul territorio cinese sta comunque portando ad una maggiore richiesta per servizi di FM; non deve quindi sorprendere se, al momento, sono proprio le multinazionali americane ad avere concluso la maggior parte dei più importanti contratti di FM. Questo processo ha spinto anche le società di Property locali a proporsi con sempre maggiore frequenza sul neonato mercato del Facility Management.
Grazie anche alle olimpiadi di Pechino del 2008 e al World Expo di Shangai del 2010, la Cina ha realizzato negli ultimi anni un gran numero di nuove e innovative opere architettoniche. È però giusto chiedersi se i servizi ad esse correlati, e il generale livello di manutenzione, siano ad un livello di eccellenza comparabile alla bellezza estetica di queste strutture. La risposta è probabilmente negativa, nella maggior parte dei casi. Questa è perciò una delle tante sfide che attendono il Facility Management nel prossimo periodo. Tra di esse vanno ricordate anche quelle derivanti dalla crescente domanda, da parte dei proprietari immobiliari e dei loro clienti, per una gestione dell’energia efficace dal punto di vista della sostenibilità; le richieste per un’appropriata progettazione dei luoghi di lavoro; la volontà sempre più diffusa di sviluppare una preparazione alle emergenze; la necessità di riuscire finalmente a pianificare un’efficiente gestione dei costi lungo l’intero ciclo di vita degli edifici. Come è evidente, queste sono tutte sfide che possono essere vinte solo grazie alla presenza di Facility Manager realmente preparati e di un solido mercato dell’offerta.
Tratto da: China
Di Philip Lo
FMJ, settembre-ottobre 2009
HONG KONG: vocazione multinazionale
Hong Kong ha rappresentato nel corso degli anni una realtà estremamente dinamica, che ha saputo reinventarsi più volte sfruttando al meglio le sue molteplici risorse, soprattutto quelle legate alla sua posizione geografica. Tutto ciò malgrado delle dimensioni estremamente contenute e una straordinaria densità di popolazione, che in alcune aree raggiunge i 43.000 abitanti per chilometro quadrato.
Il Facility Management ad Hong Kong nasce di fatto all’inizio degli anni ’90, sotto la spinta delle numerose multinazionali statunitensi ed europee attive sul territorio. Per avere un’idea di quale influenza possano avere le multinazionali sulla cultura del lavoro e dell’organizzazione in questa regione, basta considerare alcuni numeri registrati lo scorso anno: le aziende straniere sono presenti ad Hong Kong con 1298 quartieri generali e 2584 uffici regionali, mentre il numero di sedi occupate dalle aziende locali è di sole 2730 unità. In questo contesto, perciò, il Facility Management nasce principalmente come modello elettivo da utilizzare per trattare con le multinazionali, supportare il loro core business e, in generale, fornire loro l’ambiente più adatto per svolgere le loro attività, qualunque esse siano.
Il mercato del puro Facility Management resta comunque abbastanza limitato, al momento, tanto che le società che si propongono sul mercato come fornitrici di FM offrono anche servizi di Property Management. Il loro obiettivo principale restano tuttora le grandi multinazionali o comunque tutte quelle organizzazioni, locali o estere, dotate di un vasto patrimonio immobiliare. Circa dieci anni fa due di queste, la HSBC Bank e la PCCW, maggiore fornitore di telecomunicazioni per la regione, hanno optato per l’esternalizzazione, abbracciando un modello di Total Facility Management; si trattava di accordi abbastanza complessi, ma che in definitiva affidavano al fornitore la responsabilità totale della gestione delle facility, con open-book e incentivi basati sulla performance. Diverse altre società, da allora, hanno seguito lo stesso esempio.
La gestione del patrimonio pubblico è anch’esso, logicamente, uno degli obiettivi principali del mercato del FM. Fino ad ora le proprietà governative sono state gestite essenzialmente da due dipartimenti, la Government Property Agency e l’Electrical and Mechanical Services Department, ma è ora visibile un processo di apertura verso il mercato, con la gestione di 140 immobili affidata a società di FM private.
Il Facility Management sta comunque già scoprendo e raggiungendo nuovi orizzonti. È stata registrata, infatti, una crescente richiesta di servizi di FM nei centri commerciali e nelle aree residenziali, una tendenza che in futuro dovrebbe continuare ad aumentare. In generale, però, è difficile che le dimensioni del mercato locale del FM possano crescere in maniera decisa, proprio a causa delle caratteristiche fisiche del territorio; la maggior parte delle società di Facility Management presenti ad Hong Kong stanno perciò, già da ora, rivolgendo il loro interesse verso la Cina.
Tratto da: Hong Kong
Di Tony Garland
FMJ, settembre-ottobre 2009
AUSTRALIA: la scommessa ecologica
L’economia australiana ha sperimentato un lungo e fruttuoso periodo di benessere, grazie ad un solido settore finanziario e ad una generale abbondanza di risorse. Il Paese ha comunque subito anch’esso gli effetti della recessione e ha sviluppato di riflesso una maggiore attenzione alle spese; molte aziende hanno sottoposto tutte le loro aree di attività ad un profondo processo di analisi e revisione, alla ricerca di soluzione capaci di garantire il loro efficiente funzionamento sul medio e lungo termine. Tutto ciò ha avuto, logicamente, l’effetto di portare in primo piano l’intero settore del Facility Management. Questo processo di crescita è destinato ad aumentare anche e soprattutto grazie alla presenza di un altro fattore: l’impegno del governo federale nel ridurre le emissioni di carbonio. I Facility Manager australiani, grazie alla loro consolidata posizione nelle realtà aziendali e all’alto grado di responsabilità loro affidato, esercitano un controllo significativo sui livelli di consumo energetici degli edifici commerciali presenti su tutto il territorio nazionale. La strada che porta alla riduzione delle emissioni passa quindi, inevitabilmente, per il settore del Facility Management. Tale situazione porterà non solo ad uno sviluppo generale della disciplina, ma anche ad una crescente attenzione verso la figura del Facility Manager. La domanda nei confronti di questa professione aumenterà perciò in maniera sensibile nei prossimi anni, portando anche ad una maggiore richiesta di percorsi formativi adeguati, sia pre che post laurea.
Le prospettive attuali e future per l’intero settore si presentano perciò estremamente rosee.
Tratto da: Australia
Di David Duncan
FMJ, settembre-ottobre 2009
BRASILE: obiettivo formazione
La disciplina del Facility Management ha fatto la sua comparsa in Brasile alla metà degli anni ’90. Oggi la professione è ben consolidata e continua ad evolvere ed a guadagnare importanza. Eppure molte organizzazioni locali brasiliane faticano ancora a far propria l’idea di una gestione orientata al risultato delle attività non core e a comprendere l’importanza di impiegare metodi innovativi di gestione e ottimizzazione dei processi volti a ottenere una qualità migliore dei servizi ad un costo ridotto.
Il Facility Management brasiliano sta comunque tentando di valicare i classici confini delle grandi multinazionali, allargando il proprio mercato anche al settore residenziale, ad esempio con la gestione di gruppi di appartamenti. Questo tentativo di espansione della domanda sta effettivamente dando dei risultati, tanto che la gestione di servizi condivisi è diventata un elemento molto richiesto da chi deve acquistare casa e dotato di un peso notevole nelle loro scelte finali.
Il Facility Management sta guadagnando spazio anche nel campo della formazione. I percorsi formativi che includono l’insegnamento della disciplina si stanno moltiplicando, ed hanno al loro vertice un master giunto ormai al suo settimo anno e organizzato dalla POLI/USP, una delle più importanti università del Paese. Il Brasile perciò offre oggi al Facility Management un panorama formativo colmo di opportunità sia per chi già svolge questa professione e cerca di ampliare la sua preparazione, sia per tutti coloro che vogliono intraprendere questa professione forti già di un solido bagaglio di conoscenze di base.
Tratto da: Brazil
Di Francisco Abrantes
FMJ, settembre-ottobre 2009
EMIRATI ARABI: Le mille e una meraviglie architettoniche
Dubai è la città più popolosa negli Emirati Arabi e rappresenta anche una sorta di paese delle meraviglie per ogni architetto. Molte delle strutture della città sono infatti delle autentiche opere d’arte di ingegneria e architettura, che comunicano immediatamente sfarzo, modernità e innovazione.
Tanto splendore e tanta enfasi sull’aspetto estetico degli edifici nella maggior parte dei casi porterà alla mente dei Facility Manager un’unica domanda: quanto costa tutto ciò in termini di gestione? In fondo, porsi in maniera critica e attenta rispetto a tutto ciò che riguarda la struttura dell’edificio è nella natura stessa di chi svolge questa professione. Forse è proprio per questo che troppo spesso si preferisce, purtroppo, non coinvolgere i Facility Manager nella fase di progettazione di un immobile. In realtà sarebbe proprio questo l’ultimo momento utile per affrontare alcune spinose questioni, come la qualità effettiva delle strutture meccaniche, elettriche e idriche dell’edificio o la quantità di budget prevista per l’attività manutentiva. Il fatto che siano proprio queste le aree che soffrono dei maggiori difetti negli edifici di Dubai rende evidente quanto sia necessaria la diffusione dei concetti cardine del Facility Management in questa regione. E quanto, purtroppo, sia ancora assente.
Dubai vede la presenza di un buon numero di società di FM; il mercato a cui danno vita ha senz’altro subito gli effetti della crisi economica, ma mostra già segni di ripresa. Il problema più delicato che queste società hanno dovuto affrontare nell’ultimo periodo è direttamente legato al calo degli affitti, diminuiti anche del 60% nelle zone residenziali di maggiore profilo.
Il valore degli affitti, che includono al loro interno anche i costi legati al Facility Management, fino a poco tempo fa era il frutto di un mercato caratterizzato da una fortissima domanda e da grandi investimenti. Tale richiesta è però crollata in maniera abbastanza repentina, lasciando molti appartamenti desolatamente vuoti. Il mercato degli immobili ha iniziato perciò a livellarsi e gli odierni prezzi degli affitti riflettono il vero valore di mercato, non quello artificialmente gonfiato del periodo pre-recessione. E, a corollario di tutta questo processo, è diventato evidente quanto chi abita queste strutture esteticamente sfavillanti sia spesso assai insoddisfatto rispetto alla qualità dei servizi. Tale fondato malcontento è il risultato finale dell’errata e incompleta applicazione dei principi del Facility Management negli Emirati Arabi.
Un elemento importante, da questo punto di vista, è la scarsissima propensione a concludere contratti di FM a lungo termine. La norma è un anno, più un altro anno di possibile estensione; un accordo, in pratica, che viene rimesso in discussione poco dopo essere stato concluso. Tale modalità di fatto elimina la possibilità di attuare tutte le più efficaci soluzioni votate all’efficienza dei servizi e al risparmio, dato che queste richiedono un orizzonte temporale più ampio per essere efficaci.
Non è una sorpresa, allora, che l’attuale mercato del FM sia orientato quasi esclusivamente ai costi e non verso la qualità del servizio. In troppi casi è semplicemente l’offerta più bassa a vincere, e così si moltiplicano gli esempi di chi si trova a dover tornare a rivolgersi al mercato ben prima che scadano i termini del contratto.
Ciò su cui gli autentici professionisti del settore del FM stanno lavorando perciò è una sorta di rivoluzione culturale che di riflesso porti il mercato a funzionare secondo meccanismi più sani ed efficaci. C’è un grande impegno, ad esempio, nel far comprendere ai proprietari immobiliari quali risparmi derivino da una gestione energetica efficiente e da un’attività manutentiva adeguata. Sono concetti questi purtroppo ancora poco diffusi nella regione, ma di fondamentale importanza, soprattutto in un periodo in cui si sta investendo in maniera decisa sul turismo, attirando per lo più visitatori europei che non tollerano l’idea di trovare strutture non curate e servizi di scarsa qualità.
Far passare questi concetti non è semplice, perché molti dei proprietari immobiliari sono rimasti ancora legati ad un modo di pensare nato e consolidatosi in un momento nel quale la domanda era ben superiore all’offerta. Ora che la situazione si è ribaltata, è il momento di rendere queste strutture desiderabili da ogni punto di vista e per fare ciò in maniera corretta, efficiente e conveniente non si può prescindere dal Facility Management.
Tratto da: United Arab Emirates
Di Tony Martin
FMJ, settembre-ottobre 2009
FRANCIA: verso un nuovo modello lavorativo
Il 2009 ha portato molte incertezze nel settore del Facility Management francese, ma anche nuove e straordinarie opportunità. La recessione ha avuto un deciso impatto su tutto il comparto, soprattutto nella forma di ciò che ora viene chiesto a chi svolge la professione del Facility Manager; questi, infatti, sono sottoposti a forti pressioni da parte delle loro organizzazioni, che li spingono a ricercare modi veloci per tagliare in maniera ingente i costi. Tale situazione non ideale è aggravata da un generale taglio dei budget a disposizione dei Facility Manager, con conseguente impossibilità ad intraprendere progetti (anche di risparmio) ad ampio respiro.
Vi sono due elementi però che permettono di essere ottimisti circa l’immediato futuro della professione. Il primo è la sempre maggiore attenzione di tutti i governi nel promuovere una nuova sensibilità verso i temi ambientali e la creazione di edifici verdi; quello della sostenibilità è un tema sul quale il Facility Management è da anni all’avanguardia e quindi la professione non potrà che beneficiare dalla nascita di una nuova cultura ambientale.
Un secondo elemento che apre prospettive positive è legato al deciso ricambio generazionale che il mondo del lavoro si troverà presto a dover affrontare; i cosiddetti baby-boomer stanno ormai raggiungendo l’età della pensione, lasciando il posto ad una nuova, meno numerosa e differente classe di lavoratori. Si tratta di una forza di lavoro giovane, perfettamente a proprio agio nell’utilizzare le nuove tecnologie e capace di mantenere un perfetto equilibrio tra vita privata e professionale. Il suo avvento non potrà che portare ad una trasformazione, a volte anche radicale, negli stili di lavoro di molte aziende, fattore che a sua volta richiederà profondi cambiamenti nella gestione dell’organizzazione e del suo spazio. Come è facile intuire questi sono tutti elementi che porteranno necessariamente in primo piano la figura del Facility Manager, soprattutto per la sua naturale vocazione a creare ambienti di lavoro efficienti e capaci di garantire un alto livello di benessere a chi li vive quotidianamente.
Tratto da: France
Di François Delatouche
FMJ, settembre-ottobre 2009
SPAGNA: dall’età dello sviluppo alla maturità
Per cercare di descrivere quanto sia effettivamente avanzato e attivo un settore produttivo si ricorre spesso al termine “maturità” e ad alcuni elementi chiave per stabilirne il livello. Quando si va ad analizzare il Facility Management spagnolo ci si rende però conto che è difficile stabilire quale sia il suo effettivo livello di maturità. I classici elementi usati per determinarlo, infatti, come la percentuale di contratti di FM conclusi oppure il numero di professionisti accreditati o ancora di programmi formativi attivi, si ottengono risultati ridotti e poco chiari. C’è un altro modo però per misurare la maturità di un settore, ed è quello di considerarla come uno degli stadi all’interno del ciclo di vita del mercato. Una fase che segue quella di consapevolezza e quella di sviluppo e precede quella di declino.
La domanda è quindi in quale stadio del ciclo di vita si trovi attualmente il settore del Facility Management spagnolo. La risposta più corretta che si può dare probabilmente è che al momento ha appena passato la fase di consapevolezza per approdare a quella di sviluppo. La maturità, quindi, è ancora ben lontana.
In Spagna i livelli di domanda e offerta per i servizi di Facility Management stanno crescendo in maniera incoraggiante. E, fatto ancora più importante e che rende giustamente ottimisti, il tipo di richieste presentate dalla domanda, ed esaudite dall’offerta, mostrano come ci si stia finalmente muovendo nella giusta direzione; i clienti, infatti, sono sempre più propensi a chiedere maggiore trasparenza e il trasferimento del rischio e, dall’altro lato del mercato, i fornitori si mostrano ben lieti di accettare questi termini.
L’espressione stessa, Facility Management, oggi è sicuramente più conosciuta e utilizzata di quanto non fosse solo pochi anni fa, tanto da iniziare a fare la sua comparsa anche sui biglietti da visita. Per ciò che riguarda la formazione, i corsi riconosciuti che trattano esclusivamente l’insegnamento della disciplina brillano ancora per la loro assenza, ma iniziano ad essere sempre di più i programmi formativi di vario livello che includono il Facility Management tra i contenuti proposti o che ad esso dedichino un modulo.
La disciplina e le professione ad esse collegate sembrano perciò decisamente sulla rampa di lancio. Nonostante questo, gli ostacoli da superare sono ancora notevoli e ben evidenti.
Chi opera in questo settore, ad esempio, non gode affatto del giusto riconoscimento professionale all’interno delle aziende, che si mostrano ancora del tutto refrattarie all’idea di elevare il Facility Manager al livello che dovrebbe competergli, ovvero quello manageriale e strategico. Inoltre, sono davvero poche le aziende che dispongono di un vero e proprio Facility Department, meno del 3% di quelle con più di 250 dipendenti. E, quando presenti, queste strutture vengono collocate molto in basso nella struttura organizzativa. I Facility Manager ottengono anche un riconoscimento economico ben inferiore rispetto ai loro colleghi europei, con stipendi in media del 20% inferiori, a parità di metri quadrati e persone gestite.
La maturità è perciò lontana, ma il processo di crescita procede comunque ad una velocità incoraggiante.
Tratto da: Spain
Di David Martínez
FMJ, settembre-ottobre 2009
